第二十四章 物业服务合同

本章导言

本章是《民法典》第三编第二分编对物业服务合同的规定,本章共14条。物业服务合同为本次民法典编纂新增加内容。在我国第三次民法典编纂工作中,即在1980年民法草案(征求意见稿)合同编中曾出现社会服务之专章内容。本章规定则是与物权编建筑物区分所有权制度相配套的法律规定。随着城市化进程的加快,房地产行业的快速发展,与物业服务相关的纠纷也日益增加。尤其是在《物权法》对业主的建筑物区分所有权制度作出规定后,业主对物业整体享有管理权,而在建筑物区分所有权中,关于共有、专有等制度均涉及物业服务合同,鉴于业主人数众多,公共事务繁杂,聘请专业的物业服务企业管理物业成为重要的物业管理方式,而业主借助物业服务企业管理物业又往往需要借助于合同的形式,为回应社会需求,更好地处理法律纠纷,本法将物业服务合同规定为有名合同,并对物业服务合同的定义、内容、形式、效力,前期物业服务合同的效力以及业主和物业服务人的权利和义务等内容进行规定。

第九百三十七条  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

释义

本条是关于物业服务合同定义的规定。

物业服务合同是指物业服务人和其他物业管理人,在合同约定的物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付相应物业服务费用的合同。物业服务合同的主体是物业服务企业、其他管理人以及业主。其中“业主”,是指全体业主,而非单独的业主个人。原因即在于:

(1)根据本法物权编第278条的规定,有关建筑物及其附属设施的管理规约的制定和修改、业主委员会的选举或者业主委员会成员的更换、物业服务企业或者其他管理人的选聘和解聘,以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等内容,应由业主共同决定,本章作为物权编建筑物区分所有权制度的配套规定,对“业主”的界定应当与物权编保持一致,即全体业主;(2)物业服务合同的内容是提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,该服务通常涉及全体业主的共有利益,故应当将全体业主作为服务合同的当事人;(3)将业主定义为全体业主,有利于贯彻物业服务合同的效力,物业服务合同的订立,使得物业服务人对全体业主负有提供符合合同约定或法律规定内容的服务,相应的,该合同也对全体业主产生拘束力,单个的业主不得单方面变更或者解除合同,也不得拒绝物业服务或拒绝支付物业费用。

第九百三十八条  物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

释义

本条是关于物业服务合同内容和成立要件的规定。

本条对物业服务合同的内容和订立形式进行了规定。物业服务合同在性质上属于委托合同、双务合同。

本条第1款就物业服务合同的一般内容进行了规定,包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。其中:(1)所谓“维修资金”,是指由业主缴纳的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金,如电梯、水箱等共有部分的维修费用。除维修资金外,物业服务合同中也可以约定管理资金,即由业主出资组成的由业主大会或者业主委员会管理的资金,它可以由业主出资的财产构成,也可以由共有财产的收益所构成。维修资金只是由业主出资形成的,属于业主共有,且只能用于特定的目的,不能用于支付各种管理费用。(2)所谓“服务用房”是指物业服务企业为管理整个小区内的物业而使用的房屋。原则上,物业管理用房应由全体业主共有,但是,没有物业管理用房,物业服务企业等就无法为业主提供必要的物业服务,因此,物业管理用房是向小区提供物业服务所必需的,在物业服务企业进驻以后,全体业主就应当允许其使用该物业管理用房。为明确双方的权利义务,关于物业服务企业使用物业管理用房的权利,如使用期间、使用方式等,可以由当事人在合同中预先约定。

本条第3款规定了物业服务合同为要式合同,须以书面形式订立。原因即在于物业服务的内容具有较强的专业性,而且物业服务企业无须在处理每项事务时都要按照业主的指示,只要其提供的物业服务符合合同约定的标准和要求即可,因而明确以书面形式订立物业服务合同能更好的固定和监督合同主体义务的履行。同时,物业服务合同虽须以书面形式订立,但此仅为原则性规定,本条第2款规定,物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,虽然未以书面形式写入物业服务合同的,仍然视为是物业服务合同的组成部分,以便更为周全地保障业主的权益。

第九百三十九条  建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

释义

本条是关于物业服务合同效力的规定。

本条是对物业服务合同效力的规定。根据合同主体的不同,可以将物业服务合同分为前期物业服务合同与物业服务合同。

所谓前期物业服务合同,是指在前期的物业管理阶段,即在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业之间订立的,双方约定由物业管理企业对前期物业管理项目进行管理的书面协议。实践中,从建设单位开始销售商品房到召开全体业主大会之间,往往存在一定的时间差,在这段时间内,由于相应的房产出售率未达到法定条件或因其他原因,客观上无法召开第一次业主大会并成立业主委员会,这就有必要由房地产开发建设单位或者公有住房出售单位与物业服务企业订立前期物业服务合同。允许建设单位选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同,对维护业主的共同物业利益十分必要。

所谓物业服务合同,是指业主大会召开之后,业主委员会或者业主大会与选聘的物业服务企业和其他物业管理人订立的物业服务合同,此时业主委员会或者业主大会代表全体业主与物业服务人订立合同,基于意思表示的一致而当然使合同对双方当事人具有法律拘束力。

第九百四十条  建设单位依法与物业服务人订立的前期物

业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

释义

本条是关于前期物业服务合同终止的规定。

前期物业服务合同主要是由房地产开发建设单位与物业服务企业订立的,业主并没有参加前期物业服务合同的订立,对于已经受领房屋交付的业主而言,先入住的业主对物业公司并没有选择权,无论其是否搬入,其既然已经成为业主,成为业主团体的成员之一,自然应当受到前期物业服务合同的约束。这实际上属于合同权利义务的概括移转,即业主概括承受建设单位在前期物业服务合同中的权利义务。但由于业主没有实际参与到前期物业服务合同的订约过程,若均由业主概括承受相关的权利义务关系,并不利于全体业主合法权益的保护。

有鉴于此,应当对前期物业服务合同的终止条件进行规定,在满足该条件的前提下,全体业主有权重新选聘新的物业服务人,并就相应的物业服务内容进行约定,以更好地安排、实现全体业主的合法权益。本条即规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同即告终止。

若建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满后,业主委员会或者业主并未与新物业服务人订立物业服务合同的,原前期物业服务合同并不当然继续有效。应当由业主委员会或者业主选择是否继续与前期物业服务人订立物业服务合同,或者与新物业服务人订立合同。

第九百四十一条  物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

释义

本条是关于物业服务人将物业服务转委托第三人时的规定。

物业服务合同虽然在性质上属于委托合同,但与一般委托合同相比,物业服务人在提供物业服务时往往具有较强的自主性,其无须在每项事务的处理上均按照业主的指示活动,仅需提供符合物业服务合同约定要求和标准的服务即可。同时,物业服务合同的标的是由物业服务企业提供的一种社会化、专业化、技术化的综合性服务,在特定的服务事项上往往需要具备专业化的技能和知识,因此在部分的专项服务事项上,物业服务人可能将之委托给专业性服务组织或者其他第三人。对此,法律原则上不禁止该转委托行为,但物业服务人需要对其委托第三人处理的专项服务事项向业主负责,换言之,因物业服务人转委托第三人处理之专项服务事项而产生纠纷时,物业服务人不得以自己并非行为人而主张责任承担的排除。

此外,物业服务合同的订立往往建立在双方相互信任的基础之上。物业服务人可以基于专业性服务上的考虑将部分专项服务事务委托其他服务组织或者第三人处理,但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。未经业主大会或业主同意或追认的转委托合同,物业服务人应当对第三人的行为承担责任。

第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区城内的业主共有部分,维护物业服务区城内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

释义

本条是关于物业服务人义务的规定。

物业服务合同的内容具有复合性特点,其既包括财产的管理、环境的管理,也包括秩序的维护等。物业服务的内容有的来自法律规定,有的来自约定,有的来自物业的使用性质,作为提供物业服务的一方当事人,应当按照合同约定和物业的使用性质,积极履行其义务。就其义务内容,既包括对环境和财产的管理,例如,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。也包括对物业服务区内基本秩序的维持,应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

在物业服务区域内,除涉及业主相关权益保护的事项之外,也往往包括对公共秩序和社会利益的维护,对于物业服务人而言,当发现其物业服务区域内存在违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为时,例如,业主乱搭乱建、携带危险物品进入社区、饲养危险动物或者不当占用消防通道等,作为该区域的实际管理人,物业服务人同时承担着维护上述公共秩序和社会利益的公共性义务,其应当采取合理措施及时制止违反治安、环保等法律法规的违法行为,并及时向有关行政主管部门进行报告,在必要时,还应积极协助有关行政主管部门对违法行为的处理。

第九百四十三条  物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

释义

本条是关于物业服务人向业主大会、业主委员会报告义务的规定。

物业服务合同持续的时间往往较长,同时,鉴于物业服务合同的内容具有专业性和复杂性的特点,其涉及的公共事务较为繁杂,为减少纠纷的发生,更好的维护业主的合法权益,本条规定,物业服务人负有定期向业主大会、业主委员会进行报告的义务。

就物业服务人报告的内容,应当将服务的具体事项、负责人员、质量要求、物业收费项目、收费标准、服务履行情况以及维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开并向业主大会、业主委员会进行报告。物业服务人就上述事项的报告方式,应当采取合理的方式,即应当以公开且便于业主知悉、查询的方式进行报告。就物业服务人的报告时间,物业服务合同中进行约定的,应当按照合同约定的期限进行报告。若合同中未就报告期限进行约定的,应允许业主与物业服务人就报告期限协议补充,未能达成补充协议的,应当根据合同条款或交易习惯确定。若仍无法确定的,物业服务人应当以符合合同诚实信用基本要求的方式和期限向业主大会、业主委员会报告并向业主公开。违反该报告义务的物业服务人,应当承担相应的责任。

第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

释义

本条是关于业主合同义务的规定。

物业服务合同是双务、有偿合同。物业服务包括对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关领域内的环境卫生和秩序,这些服务内容通常涉及全体业主的共有部分以及共同利益。作为合同一方当事人的物业服务人,应当按照合同约定或物业的使用性质提供符合标准和要求的物业服务,相应的,作为另一方当事人的业主即应当向物业服务人支付合同约定的物业费用。

本条第1款中的业主,系指特定的业主个体。业主个体不得以其并非合同当事人为由,或者以其未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费用。例如,低层的业主,不得以居住楼层低无须使用电梯为由,拒绝向物业服务企业交纳电梯使用以及维护费用。

本条第1款中的物业服务人,即指普通物业服务合同中的物业服务人,也指前期物业服务合同中的物业服务人。实践中,前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业之间订立的,相关物业服务费用也由建设单位承担。但在房屋交付给业主后,业主是否需要按照前期物业服务合同的约定支付物业服务费用,一直存有争议。根据本条第1款,前期物业服务合同中的业主,在其受领房屋之后,即已经实际享有相关的物业服务,应当由其支付相关的物业服务费用。若物业服务费用过高或者物业服务质量过差,则可以由业主或业主大会表决确定物业费用标准,并同物业服务企业协商变更物业服务费用条款。在前期物业服务合同中,业主仅支付其受领房屋之后的物业费用,对其受领房屋之前所产生的物业费用,应当由建设单位承担。

本条第2款规定,业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人应当采取书面方式进行催告,并给予业主合理的期限以支付物业费用。若业主逾期仍不支付物业费用,在物业服务人起诉或提起仲裁时,应当以特定的违约业主作为被告,而非将业主大会或业主委员会作为被告。

本条第3款规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本款对物业服务人催缴物业费方式进行规定,物业服务人民因业主迟延履行合同义务而享有继续履行请求权,但其权利行使应当合法、合理,不得在主张权利的同时,侵犯业主的正当权利。

第九百四十五条  业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

释义

本条是关于业主对物业服务人告知义务的规定。

在业主共有关系中,业主通常对自己的专有部分的建筑物及其附属物设施享有自行管理权,可以对其专有部分的建筑物进行装饰、装修或改造,例如,对其房屋的布局进行设计、改造,对其房屋整体进行装修、装饰等。但业主对其房屋的装修装饰有可能会影响到建筑物共有部分的功能以及建筑物整体的安全,例如,在房屋装修时将承重墙拆除的,将导致对建筑物整体物理结构的严重破坏,并有可能危及其他业主的居住安全。因此在业主从事装修装饰房屋活动之前,应当事先告知物业服务人,对于物业服务人提示的合理注意事项,例如,对于房屋附属设施的搭建要求、房屋承重墙的具体位置等,业主应当遵守,并且应当在装修装饰活动结束后,配合物业服务人所进行的必要的现场检查。对于违反上述告知义务的业主,应当将其不符合物业提示事项标准的装饰装修恢复原状。若因违反上述告知义务给他人造成损失的,应当承担损害赔偿责任。

物业服务人承担着维护服务区域内良好秩序的义务,在业主转让、出租物业专有部分、设立居住权时,鉴于服务区内实际的服务承受者发生了改变,相应的应当使物业服务人知悉该变化,以明确其义务履行的对象。在业主改变共有部分用途时,因涉及服务区域内公共物业设施的使用和管理问题,业主也应当将其情况及时告知物业服务人。本条规定实质上是对业主行为的约束和管理,性质上并非真正义务,违反上述告知义务的业主,应当承受因其行为所带来的不利益后果。

第九百四十六条  业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

释义

本条是关于物业服务合同解除的规定。

本条第1款规定,在物业服务合同履行期间,业主享有任意解除权。所谓任意解除,是指当事人可以在合同所约定的期限届满之前,根据法律规定或者合同的约定,无须特别理由就可以根据自己单方的意志解除合同。物业服务合同以当事人之相互信任为基。哂幸欢ǖ娜松硇湃涡灾,一旦双方发生信任危机,例如,物业提供的服务质量不高、物业服务合同的内容对业主不利等,则实现物业管理与服务的合同目的将难以实现,因此业主应当享有任意解除物业服务合同的权利。

但是,物业服务人的正当利益也同样值得保护,实践中,物业服务企业为提供符合约定的物业服务,通常需要进行大量的准备工作,并且会与其他民事主体订立一系列的合同,在赋予业主任意解除权的情形下,可能会对物业服务企业造成较大的损失,因此,应对业主任意解除权的行使应当加以适度的限制,即该任意解除权的行使,应当由业主依照法定程序,且除非物业合同中另有规定,业主应当提前60日以书面形式通知物业服务人。

当业主依照本条第1款规定解除物业合同之后,除不可归责于业主的事由,例如,发生不可抗力,或者物业服务人根本违约等事由之外,物业服务人因业主解除合同所产生的损失,例如,在提供物业服务时进行准备工作所支出的费用等,业主应当对之进行赔偿。

第九百四十七条  物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

释义

本条是关于物业服务期限届满前续订物业服务合同的规定。

选聘和解聘物业服务企业涉及业主的重大利益,应当由业主共同决定。在物业服务期限届满前,业主通过业主大会或业主委员会等合法程序决定续聘物业服务人的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务合同成立的基础有赖于合同双方当事人的信任,对于业主经由法定程序作出的决议,物业服务人有理由相信业主将在物业服务期限届满后与其继续订立新的合同,为保护其信任,本条第1款规定,业主在物业服务期限届满前依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

在物业服务期限届满前,若物业服务人不同意续聘的,除非合同对通知期限另有约定,其应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会,以便业主或业主委员会在此期间寻找其他适格的物业服务人。若物业服务期限届满前物业服务人未履行上述告知义务,致使业主或业主委员会未能寻找到合适物业服务人的,原物业服务人应当继续履行合同义务直至业主或业主委员会寻找到合适的新物业服务人,或者继续履行合同义务满90日。

第九百四十八条  物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

释义

本条是关于物业服务期限届满后物业服务合同效力的规定。

本条第1款规定,物业服务期限届调后,若业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,同时物业服务人仍继续提供物业服务的,原物业合同强续有效,但服务期限为不定期。物业服务合同的委托性质决定了合同双方当事人之间的信任基础是决定合同效力的二项重要考索因素。通常情形下,合同履行期限届满之后,合同关系即告终止。但在物业服务合同的情形下,在其约定的履行期限届满之后,业主虽然没有依法作出继续续聘的决定,或者没有依法作出另聘物业服务人的决定,而原物业服务人仍继续提供物业服务的,可以视为双方当事人之间的信任基础并未完全破裂,仍然具有一定程度的信任,此时使原物业服务合同继续有效,是符合双方当事人正当利益的。

同时,鉴于双方的信任程度并不完全充分,双方当事人均未就新的物业服务合同中的服务期限进行约定,故此时双方当事人均可以随时解除该未定期限的物业服务合同。在行使解除权时,解除权人应当提前60日书面通知相对人,以便使合同解除的相对方有合理时间安排并保障自己在合同解除后的计划和利益。

第九百四十九条  物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

释义

本条是关于物业服务合同终止后原物业服务人履行义务的规定。本条第1款规定,在物业服务合同终止之后,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。在退出过程中,物业服务人应当将其之前使用或掌握的物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会或者是由业主委员会指定的人。若业主决定自行管理,则应交还该自行管理的业主。此外,原物业服务人还应配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。在退出过程中,原物业服务人可以请求业主支付相应的物业费用。

若原物业服务人在合同终止后拒不退出物业服务区域,或者在退出过程中并未按照本条第1款的规定将其使用或掌握的物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主或其指定的人,或者拒绝配合新物业服务人做好交接工作,且未如实报告物业的使用和管理状况的,在此过程中产生的物业费用,不得请求业主支付。若给业主造成损失的,还应当承担相应的损害赔偿责任。

第九百五十条  物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

释义

本条是关于物业服务合同终止后原物业服务人请求业主支付物业费的规定。

物业服务合同属于继续性合同,物业服务行为具有连续性。在物业服务合同终止后,业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者自行决定管理的业主接管之前的期间内,为保证服务区域内业主的正当利益和生活秩序,原物业服务人仍然应当继续处理物业服务事项。此时,虽然合同中的权利义务已告终止,但基于物业服务行为的连续性,原物业服务人仍然在履行物业服务事项,且该服务事项的履行也符合业主的整体利益,因此,基于权利义务的一致性,继续处理物业服务事项的原物业服务人享有请求业主支付其继续履行物业服务义务期间所产生的相应的物业费用。